Dirección de la Inversión
Decidir bien antes de que la obra encarezca las decisiones.
La capacidad de influir en el costo final es máxima cuando todavía no se ha gastado nada. Esta etapa convierte una idea en un proyecto listo para licitar, con producto definido, presupuesto propio y contratos sin zonas grises.
El servicio
Dónde actúa este servicio
Del producto definido a la firma del contrato. Antes está la Evaluación de Proyectos; durante la obra, la Dirección de Proyectos y la Supervisión de Obras.
No es el papeleo previo: es donde se toman las decisiones que la construcción después solo puede ejecutar.
Cuando llega el primer camión de concreto ya están decididos el partido arquitectónico, el sistema estructural, el estándar de acabados, la forma de contratación y el plazo.
Dirigido a
Propietarios, inmobiliarias, desarrolladores y empresas industriales que están por comprometer una inversión y quieren llegar a la licitación con el proyecto cerrado. Se contrata por sí solo, con entregables definidos y precio cerrado, o como primera etapa de una dirección de proyectos completa.
Qué recibe el cliente
- Producto definido y validado contra el objetivo de inversión.
- Presupuesto de control con análisis de precios de las partidas principales.
- Cronograma maestro con ruta crítica y plan de licencias.
- Proyecto compatibilizado, con las interferencias resueltas.
- Expediente de contratación: bases, alcances y criterios de evaluación.
- Matriz de riesgos con responsables y medidas de mitigación.
Cuándo conviene contratarlo
Tiene un terreno o una necesidad de ampliación y aún no sabe qué construir ni cuánto costará.
Va a salir a licitar y no cuenta con un presupuesto propio contra el cual comparar las propuestas.
Debe presentar una cifra ante un directorio, un banco o un inversionista y necesita que resista.
Su última obra terminó con adicionales que nadie supo explicar.
Cuánto se puede influir en el costo
El costo de una obra se decide mucho antes de gastarlo. Lo que cambia de etapa en etapa no es solo cuánto se puede influir, sino cuánto cuesta cambiar de opinión: la misma decisión vale horas de estudio al principio y un adicional con ampliación de plazo al final.
No le ponemos un porcentaje a ese margen: depende de cada proyecto y cualquier cifra general sería inventada. Lo verificable es lo otro, y se resuelve en una reunión: en qué etapa está hoy su proyecto y qué decisiones siguen abiertas sin costo.
Cómo trabajamos
- Producto y estudiosQué se construye y para qué, con levantamiento, suelos y factibilidades suficientes.
- Presupuesto de controlMetrados propios y precios contrastados con el mercado: su referencia independiente.
- Diseño coordinadoCompatibilización entre especialidades y revisión desde la lógica de quien va a construir.
- Contratación y plazoPaquetes, modalidades y criterios de evaluación, con cronograma maestro y licencias.
La secuencia hasta poder licitar
La etapa no se mide en semanas sino en estados. Cada punto deja algo decidido, y mientras eso siga abierto el trabajo siguiente se hace sobre arena.
- EncargoPunto de partida declaradoSe escribe qué hay y qué falta: terreno, estudios, anteproyecto, restricciones y objetivo de inversión. Ningún supuesto entra como dato.
- ProductoProducto decididoÁrea útil o vendible, estándar de acabados y sistema estructural quedan elegidos contra ese objetivo. Con el producto abierto, cualquier presupuesto es un ejercicio.
- CostoReferencia propia de costoMetrados propios y precios contrastados con el mercado. Es la única cifra que después permite leer una oferta y discutir un adicional.
- ExpedienteProyecto construible y tramitableEspecialidades compatibilizadas, interferencias resueltas y la modalidad de licencia definida, con su plazo de evaluación dentro del cronograma.
- LicitaciónReglas listasBases, alcances por paquete y criterios de evaluación. Recién aquí se sale al mercado.
La etapa termina cuando existen los seis entregables, no cuando se cumple una fecha. Salir a licitar antes traslada el trabajo a la obra, donde cuesta varias veces más.
Cómo se arma el presupuesto de control
El presupuesto de control es la referencia propia del propietario: se arma partida por partida, con metrados propios, y sirve para leer las ofertas y para discutir después cada adicional.
El presupuesto de obra no es el presupuesto de la inversión. Terreno, proyecto, licencias, supervisión, equipamiento y financiamiento son costos del propietario y se controlan aparte: mezclarlos es la causa más común de que una obra parezca más cara de lo que es, o más barata.
Cómo se mide el resultado
Dónde termina este servicio
Preconstrucción es un encargo acotado. Esto es lo que entra, lo que no, y qué servicio toma el relevo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura la preconstrucción?
Depende del estado en que se recibe el proyecto: no es lo mismo un anteproyecto aprobado que un terreno con una idea. Más útil que fijar un plazo es fijar una condición de salida: termina cuando existen los seis entregables.
¿Se puede contratar solo esta etapa?
Sí. Es un encargo acotado, con entregables definidos y precio cerrado. Muchos propietarios lo contratan primero para decidir con información antes de comprometerse con un acompañamiento durante toda la obra. Al terminar tienen el proyecto listo para licitar y una referencia propia de costo.
¿Ustedes diseñan el proyecto?
No. No firmamos el proyecto ni reemplazamos a los proyectistas: los coordinamos. Nuestro papel es que las especialidades se compatibilicen entre sí, que la solución sea construible y que el resultado responda al objetivo de negocio del propietario.
¿Y si el proyecto ya está licitado?
La etapa ya pasó, pero sigue siendo posible recuperar parte del control: verificar los metrados del presupuesto contractual antes de firmar, cerrar los alcances ambiguos mediante adendas y compatibilizar las especialidades pendientes antes de que esos frentes se ejecuten.
Conversemos sobre su proyecto
Un director de proyecto de Valtana revisará su caso y le propondrá el alcance adecuado.
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