Qué es la preconstrucción en un proyecto

Hay una asimetría en los proyectos de construcción que explica buena parte de sus fracasos: la capacidad de influir en el costo final es máxima al principio, cuando casi no se ha gastado nada, y mínima al final, cuando ya se ha gastado todo. La preconstrucción es la etapa donde esa capacidad todavía está intacta. También es la que más se recorta cuando hay prisa.

Qué es la preconstrucción

Se llama preconstrucción al conjunto de trabajos que van desde la definición del producto hasta el momento en que la obra puede contratarse con seguridad. No es «el papeleo previo»: es la etapa donde se toman las decisiones que la obra después solo puede ejecutar.

Cuando llega el primer camión de concreto, ya están decididos el partido arquitectónico, el sistema estructural, el tipo de instalaciones, el estándar de acabados, la forma de contratación y el plazo. La obra puede ejecutar mejor o peor, pero no puede corregir una decisión de fondo sin demoler.

Qué incluye

Definición del producto

Qué se va a construir y para qué. En un proyecto inmobiliario significa mix de unidades, áreas comunes y estándar de acabados que el mercado objetivo pagará. En uno industrial, la capacidad de producción, el flujo de materiales y el crecimiento previsto. Es la decisión de la que dependen todas las demás.

Estudios preliminares

Levantamiento topográfico y arquitectónico del existente, mecánica de suelos con calicatas suficientes, factibilidad de servicios, evaluación ambiental. Ahorrar aquí es la forma más eficiente de garantizar adicionales en obra: el suelo y las instalaciones enterradas no negocian.

Presupuesto de control

Elaborado con metrados propios sobre los planos del proyecto y precios contrastados con el mercado. Es la referencia independiente del propietario, la que permite evaluar las propuestas de los postores contra algo que no sea el precio de los demás postores.

Coordinación del diseño y constructabilidad

Compatibilización entre arquitectura, estructuras, instalaciones sanitarias, eléctricas, mecánicas y contra incendios. Las interferencias se resuelven sobre el modelo, no en obra. A esto se suma la revisión desde la lógica de quien va a construir: encofrados, secuencia, accesos, pases, juntas.

Estrategia de contratación

Cómo se cortan los paquetes, qué modalidad conviene a cada uno, qué criterios de evaluación se aplican y qué se exige acreditar. Un corte de alcance bien hecho elimina la mayor parte de las discusiones de frontera que después se cobran como adicionales.

Cronograma maestro y plan de licencias

Con ruta crítica y con los trámites incorporados como actividades, no tratados como un imprevisto. Las licencias tienen plazos que no dependen del propietario y deben estar en el cronograma desde el primer día.

Qué entrega la preconstrucción

Producto definido y validado contra el objetivo de negocio.
Presupuesto de control con metrados propios y análisis de precios de las partidas principales.
Cronograma maestro con ruta crítica y trámites incorporados.
Proyecto compatibilizado, con las interferencias entre especialidades resueltas.
Expediente de contratación: bases, alcances por paquete y criterios de evaluación.
Matriz de riesgos con responsables y medidas de mitigación.

Con esos seis documentos, la obra empieza sabiendo qué construye, cuánto cuesta, cuánto demora y quién responde de cada cosa. Sin ellos, empieza igual, pero averiguándolo sobre la marcha.

Por qué se salta

Por una razón comprensible: durante la preconstrucción no se ve avance. El terreno sigue vacío, no hay grúa, no hay fotos que mostrar al directorio. La presión por «empezar» es real, sobre todo cuando hay un plazo comercial comprometido.

El resultado de ceder a esa presión es conocido: se licita con ingeniería incompleta para ganar dos meses y se pierden cuatro en adicionales, paralizaciones de frente y discusiones de alcance. La obra empezó antes y terminó después.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo debe durar la preconstrucción?

Depende de la complejidad y del estado en que se recibe el proyecto: no es lo mismo un anteproyecto aprobado que un terreno con una idea. Más útil que fijar un plazo es fijar una condición de salida: la preconstrucción termina cuando existen los seis entregables —producto definido, presupuesto de control, cronograma con licencias, proyecto compatibilizado, expediente de contratación y matriz de riesgos—. Licitar antes de tenerlos es trasladar el trabajo a la obra.

¿Se puede contratar solo la preconstrucción?

Sí. Es un encargo acotado, con entregables definidos y precio cerrado, que muchos propietarios contratan primero para decidir con información antes de comprometerse con un acompañamiento durante toda la obra. Al terminar tienen el proyecto listo para licitar y una referencia propia de costo.

¿Quién debe hacer la preconstrucción: el proyectista, el contratista o un tercero?

El proyectista aporta el diseño, pero no suele elaborar un presupuesto de control independiente ni una estrategia de contratación. El contratista aporta constructabilidad, pero es parte interesada en cómo se cortan los paquetes y cómo se presupuesta. Por eso la conducción de la etapa suele encargarse a quien representa al propietario, dentro de la dirección de proyectos.

¿Y si el proyecto ya está licitado?

La preconstrucción como tal ya pasó, pero sigue siendo posible recuperar parte del control: verificar los metrados del presupuesto contractual antes de firmar, cerrar los alcances ambiguos mediante adendas y compatibilizar las especialidades pendientes antes de que los frentes correspondientes se ejecuten. Es menos eficaz que hacerlo antes, y bastante mejor que no hacerlo.

¿Tiene un proyecto por definir o a punto de licitar? Conversemos mientras las decisiones todavía son de escritorio.