Presupuesto de obra por m2 o con metrados

Casi todos los proyectos empiezan igual: alguien multiplica el área por un costo por metro cuadrado y de ahí sale la cifra que se lleva al directorio, al banco o al inversionista. Esa cifra tiene un problema: sirve para decidir si el proyecto merece estudiarse, no para contratarlo. Confundir ambos usos es el origen de una parte importante de los sobrecostos.

Presupuesto por ratio o con metrados: por qué su obra costará más de lo previsto

De dónde sale el ratio por metro cuadrado

Un ratio es un promedio: el costo total de obras anteriores dividido entre su área. Es útil precisamente porque promedia —permite estimar en minutos— y es peligroso por lo mismo: oculta todo aquello en lo que su proyecto se aparta del promedio.

Dos edificios de la misma área pueden diferir de forma sustancial en costo por razones que el ratio no ve:

El terreno. Napa freática, suelo de baja capacidad portante o un vecino que obliga a calzaduras cambian la cimentación por completo.
La altura y la geometría. El costo por metro cuadrado no es lineal con el número de pisos ni con la irregularidad de la planta.
El nivel de acabados. Es la variable de mayor dispersión y la que más se subestima al proyectar un ratio de un proyecto a otro.
Las instalaciones. Un edificio con sistema contra incendios, presurización de escaleras y grupo electrógeno no se compara con uno sin ellos.
El momento del mercado. El acero y el concreto no cuestan lo mismo cada semestre, y la disponibilidad de mano de obra especializada varía por zona.

El ratio no es un mal instrumento. Es un instrumento de una etapa: la de decidir si vale la pena seguir estudiando el proyecto.

Los tres niveles de estimación

Nivel 1 — Estimación de orden de magnitud

Cuándo: evaluación inicial, antes de comprometer inversión.
Base: ratios y proyectos comparables.
Para qué sirve: descartar. Si con el ratio el proyecto no cierra, no cerrará con un presupuesto detallado.
Para qué no sirve: para comprometer una cifra ante un directorio o un financista.

Nivel 2 — Presupuesto de control

Cuándo: con el proyecto definido, antes de licitar.
Base: metrados calculados sobre los planos del proyecto y precios unitarios contrastados con el mercado.
Para qué sirve: es la línea base del propietario. Contra ella se comparan las propuestas de los postores, se detecta qué partida viene con precio irreal y se mide la obra durante toda su ejecución.
Clave: debe ser independiente del presupuesto del contratista. Si el propietario solo tiene la cifra que le entregó el postor, no tiene con qué compararla.

Nivel 3 — Presupuesto contractual

Cuándo: al adjudicar.
Base: la oferta del contratista, revisada partida por partida.
Para qué sirve: es el documento que rige el pago. Sus metrados deben verificarse antes de firmar: un metrado subestimado es un adicional pactado de antemano.

Por qué el salto del nivel 1 al nivel 3 sale caro

El error frecuente no es usar ratios. Es saltarse el nivel 2: pasar de la estimación inicial directamente a las propuestas de los contratistas y elegir entre ellas sin una referencia propia.

Sin presupuesto de control, el propietario queda en una posición incómoda: solo puede comparar las ofertas entre sí. Si las tres vienen con la misma partida subestimada —porque las tres leyeron los mismos planos incompletos—, las tres parecerán coherentes y las tres serán insuficientes. La diferencia aparecerá después, como adicional.

El presupuesto de control es también lo que permite responder la pregunta que todo directorio hace a mitad de obra: ¿en cuánto va a terminar esto? Sin línea base no hay proyección de costo final, solo una suma de valorizaciones.

Qué exigir en cada etapa

En la evaluación: que el ratio venga con su origen. ¿De qué proyectos sale, de qué año, con qué nivel de acabados? Un ratio sin procedencia es un número inventado.
Antes de licitar: un presupuesto de control con metrados propios y análisis de precios unitarios de las partidas principales.
Al comparar propuestas: un cuadro comparativo contra el presupuesto de control, partida por partida, que muestre dónde cada postor está por encima y por debajo. Las partidas muy por debajo son la alerta, no la ganga.
Durante la obra: proyección de costo final actualizada en cada corte, no solo avance valorizado.

Preguntas frecuentes

¿Sirve de algo el costo por metro cuadrado?

Sí, en su etapa: la evaluación inicial, para decidir si un proyecto merece desarrollarse. El problema no es el ratio, sino usarlo como si fuera un presupuesto. Un ratio permite descartar; no permite contratar ni comprometer una cifra ante un directorio o un financista.

¿Qué es un presupuesto de control y en qué se diferencia del presupuesto del contratista?

El presupuesto de control lo elabora el propietario —o quien lo representa— con metrados calculados sobre los planos del proyecto y precios contrastados con el mercado. El del contratista es una oferta comercial. El primero sirve para evaluar al segundo. Sin él, el propietario solo puede comparar ofertas entre sí, sin saber si todas están igualmente equivocadas.

¿La propuesta más económica es la mejor?

No necesariamente. Una partida sustancialmente por debajo del presupuesto de control suele indicar que el postor no consideró parte del alcance, no que sea más eficiente. Ese faltante reaparece en obra como adicional o como conflicto. Por eso el cuadro comparativo debe mirar la dispersión partida por partida y no solo el monto total.

¿En qué momento conviene elaborar el presupuesto de control?

Cuando el proyecto está definido y antes de salir a licitar. Elaborarlo después de recibir las ofertas le quita su función principal, que es servir de referencia independiente. Forma parte del trabajo de preconstrucción dentro de la dirección de proyectos.

¿Tiene un presupuesto que no termina de convencerle? Escríbanos y lo revisamos con usted.